疫情期间可以解除租房合同吗?
发布时间:2020年4月8日 浏览量:0
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春节前爆发的新冠状病毒肺炎增长态势至今不减,也没有官方消息说什么时候能结束。在疫情如此不确定性的情况下,承租人可以与出租人解除房屋租赁合同吗?

首先,从用途上进行分类,房屋租赁合同可分为两类。一类是商业用途的房屋租赁合同,这种租赁合同一般涉及的款项较大;另一类是居住用途的房屋租赁合同,虽然此种租赁合同一般涉及的款项不大,但是涉及的群体较广,尤其是在当下房屋价格如此之高的情况下。那么针对这两种房屋租赁合同,承租人是否可以因疫情而解除合同呢?

其次,合同解除可分为三种。一是约定解除;二是法定解除;三是因情势变更请求解除合同。

一、约定解除。《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”故若承租人与出租人在房屋租赁合同中约定了合同的解除条件,且本次疫情达到了合同解除的条件,或者承租人与出租人可以协商一致,那么房屋租赁合同就可以解除。

二、法定解除。《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”故要想适用法定解除的规定,承租人需要证明本次疫情达到了不可抗力的标准。《合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本次不同地区受到疫情的影响不同,故不可说本次疫情一定构成不可抗力。同时根据《合同法》第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”故若承租人以不可抗力为理由解除合同,应提供本次疫情对其履行合同构成不可抗力的证明,并应保存好解除通知的相关证据。

三、因情势变更解除合同。《合同法司法解释二》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”如果本次疫情构成情势变更,承租人也可以请求法院要求解除合同。

若以上三种解除合同的情形承租人都不能适用,但是在疫情具有如此不确定性的情况下,承租人可否解除合同呢?答案是可以的。一、如果承租人是在房屋租赁合同履行期间,承租人算是违约解除,只要承担了合同约定的违约责任即可,一般商用的房屋租赁合同违约责任较重,居住型房屋租赁合同的违约责任较轻,一般为一个月的房租。《合同法》第一百零七条当事人一方不履规定:“行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百零九条规定:“当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”但是该种解除也存在一个风险及出租人要求继续履行,虽然一般情形下这种情况少见。二,如果承租人与出租人的房屋租赁合同是在到期后未续签期间,那么承租人有权随时解除合同。《合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定:”当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”提醒注意的是,无论为何解除合同,都应当通知合同相对人,并保留通知的证据。《合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。”

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