租赁合同履约保证金的法律规定
发布时间:2021年3月10日 浏览量:0
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  履约保证金实际上就是对双方诚信履行合同的一种违约金,而在房屋租赁合同里更为常见,部分房屋租赁合同又称为押金,虽名称不同,但在设立该条款的初衷上大同小异。

  在我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条 规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”这一条法律规定里提及了几个常见的名词,如保证金、订约金、押金或者订金等,根据该法条里的规定可知,提及的类似名词如果没有约定定金性质的,那么无法适用定金罚则,因为定金是法定概念,其有特殊的法律定义无需在合同约定里再解释定金的权利,而类似该法条里提及的其他名词属于当事人之间的约定所使用的词语,不具有法律规定的应有之义,所以需要当事人细化,反过头来说,履约保证金也是如此,那么下文来看一下在房屋租赁合同里常见的履约保证金(或者押金,下文如无说明视为等同词语使用)是如何约定的,以及该类约定对合同当事人一方维权时是否带来的弊端。

  履约保证金的性质

  在法律上,履约保证金的规定起源于招标投标法,履约保证金的性质是履约担保。在租赁合同里,履约保证金的目的在于担保合同的履行,与我国担保法规定的保证、抵押、质押、留置、定金等担保方式有同等效力,应当视为租赁合同的履约担保。

  在实践中,履约保证金的性质应同违约金计算方式一致。我国合同法对于履约保证金并无明文规定,但实践中在当事人合同违约条款中却经常出现关于履约保证金的约定,对于此项约定并不必然无效,但其作为违约条款形式存在时,实际上是参照了履约保证金在招标投标合同中的作用进行的约定,应当认定其是违约金的一种计算方式。

  履约保证金与违约金能否并用

  案例一:(2019)琼01民终3882号(只支持违约金不支持押金)

  案件概述:租赁合同约定“……衍鑫公司逾期缴纳租金,经美菘公司书面催租通知后,衍鑫公司仍逾期15天的,美菘公司有权解除本合同,没收衍鑫公司履约保证金,并追收逾期租金及违约金(5%计算)……”

  法院认为:二审法院判决认定,衍鑫公司未按照合同约定向美菘公司支付租金,已构成违约,该违约行为给美菘公司造成了一定的损失,衍鑫公司理应承担赔偿损失等违约责任,美菘公司主张衍鑫公司支付违约金,合法有据。关于双方在案涉租赁合同中约定的履约保证金,性质实为押金,功能在于,一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物,如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿;二是由于租赁商铺在租赁期间所产生的水费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担,因此这里的押金也是为了担保承租人不拖欠上述费用。

  另外,根据当事人的约定,该押金的另外一项功能显然是促使承租人及时履行租金给付义务,因此,在出现约定的迟延履行或不履行的情形时,出租人有权将押金抵扣租金或没收押金。在此意义上,该押金又具有担保和违约金的双重功能。在本案中,衍鑫公司因未按时支付租金已承担了支付拖欠租金及违约金等违约责任,故美菘公司关于履约保证金不予退还的请求,缺乏法律依据,且有悖公平、合理原则,应不予支持。 案例二:(2017)粤06民终11276号(只支持履约保证金,不支持违约金)

  案例概述:租赁合同约定:“……物业使用期间,乙方拖欠甲方的管理费和租金视为违约,每逾一天,按拖欠金额的2%计算违约金,违约期间甲方有权停止水电供应,暂停乙方营业,限制乙方搬出商铺内的物品。...6.物业使用期间,由于乙方单方提前解除合同,或因乙方违约致使甲方提前解除合同的,甲方没收乙方已交付的履约保证金及预交的费用不予退回,如乙方有任何欠缴费用的,甲方有权进行追讨,乙方行为造成甲方损失的,应予全额赔偿;由于甲方原因致使合同终止,甲方全额无息退还预交的费用。”

  法院认为:二审判决认定,本案系因王亦义逾期支付租金构成违约而解除合同,根据《华艺装饰材料物流城商铺物业管理合同(正本)》的约定,因王亦义违约致使华艺公司提前解除合同的,华艺公司有权主张没收租金履约保证金及计收违约金。由于没收履约保证金及计收违约金属于对同一违约行为的违约责任约定,一审法院考虑到当事人的过错程度、惩罚弥补效果,酌定华艺公司没收全部履约保证金,并对华艺公司主张计付违约金的诉请不再支持,处理公平合理,本院予以维持。

  

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