没房产证签买房协议有法律效力吗
发布时间:2021年3月10日 浏览量:0
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先说结论:合同有效;如果法院执行房屋,可以提执行异议。

未办理不动产登记不影响合同效力

《物权法》第十五条规定

【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

根据上述规定,如果合同没有其他问题,就已经成立并生效了。

如果你已经付清房款,就表明已经履行了合同义务,卖方不配合办理房屋变更登记,已构成违约,建议尽快向法院提起诉讼,并申请财产保全,要求对方履行合同、承担违约责任或者承担损失。

如所说房屋因卖方原因被法院执行,你可以提执行异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

因此,你现在要确定的是,你已经实际合法占有了该房屋,如卖方已经将钥匙给了你;第二是确认不是因为你的原因导致的未能办理过户登记。

如果这几条都没问题,法院在执行时也是不能执行房屋的。

别拖,尽快行动

迟则生变。多拖一天风险就越多。不论是起诉要求对方继续履行合同、配合办理过户,还是在法院已经查封的情况下提执行异议,都要尽快进行。

没房产证签买房协议有法律效力吗

这是一个相当普遍的问题。由于商品房销售实行预售制,加上各种原因,可能导致已交付的房屋长时间无法办理房屋权属证书,几年甚至十几年办不了证的都有。但是,这样的房产交易又大量的存在。对待这类房屋买卖合同的有效性问题,要有所区分,如果是小产权房,根本办不了证的,房屋买卖合同就属于无效合同。如果是商品房,签订房屋买卖合同时,尚未取得房屋权属证书,这样的合同是有效的。

认定未取得房屋权属证书的房屋交易合同有效性的法律依据

购房合同有效性主要是根据《合同法》和最高人民法院的司法解释来认定。

1、根据《合同法》第五十二条规定,合同无效的法定情形有以下几种:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段而订立的损害国家利益的合同。

(二)恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同。

(三)以合法形式掩盖非法目的的合同。

(四)损害社会公共利益的合同。

(五)违反法律、行政法规的强制性规定的合同。

也就是说,只有符合上述五种情形的合同才能认定为无效合同。对于题主所说的情况,排除前四种情形,合同是否有效取决于购房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定。

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条进一步明确,上述条款中所说的“强制性规定”指的是效力性强制规定,而非管理性强制性规定。

而《城市房地产管理法》第三十八条规定不得转让房屋的第(六)项为“未依法登记领取权属证书的”。这里使用的是“不得”,根据法院实际判例,一般认定此条款不属于效力性强制性规定,而是管理性强制性规定。

由此可知,未取得房产证的房屋的交易合同,不属于《合同法》规定的无效合同法定情形的第(五)项,所以,应当认定为有效合同。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

这就是说,无论是买方,还是卖方,都不能以卖方在出售房屋时没有取得房产证为由,主张合同无效。

现实中,有很多这样的案例,卖方将未取得房产证的房子卖出,几年后房产证办下来了,但是,由于房价大幅上涨,卖方反悔不认账,主张合同无效。上述司法解释明确了合同的有效性。这也就排除了卖方为了偿债而不承认合同有效性的问题。

没房产证签买房协议有法律效力吗

房子被查封后,买方应该如何维权?

根据《物权法》的规定,物权以登记发生效力,未经登记不发生效力。因此,尽管你已经支付了购房全款,但是,由于没有房产证无法办理过户登记,还不能证明房子属于你。也就是说,从法律角度来讲,房产仍属于原房主的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,法院可以查封该房产作为原房主的执行财产。

然而,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产。

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

通俗点说就是,只要题主全部满足上述四个条件,就可以向人民法院申请执行异议,请求对案涉房屋排除执行。由于题主已经支付了全部价款,且购房合同合法有效,而未办理过户手续的原因是由于卖方未取得房产证,并非由于题主的原因。这三个条件满足了,剩下的关键在于第(二)项。也就是要看题主是否已经实际占有了案涉房屋。如果房屋已经交付给题主,那么根据上述司法解释,题主就可以向执行法院申请执行异议,并有希望将案涉房屋排除执行。相反,如果房屋尚未交付给题主,即使你向执行法院申请执行异议,也无法获得法院支持。

上述推理是假设卖方是直接购买的新建商品房,开发商未办理房产证。如果原房主并非直接由开发商手里买的一手房,而是经过了转手,那么情况就要复杂的多,维权也将变得相当困难。

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