二手房契税和增值税怎么算
发布时间:2021年3月10日 浏览量:0
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您好!二手房交易,契税由买方缴纳,增值税由卖方缴纳。在实际中,很多卖家都会要求买家全部承担。而缴纳多少,跟缴税基数有绝对关系,相应的,也就跟成交价格有绝对关系。

二手房交易过程中的缴税基数,既不是按照房价、也不一定按照评估价,而是按照(双方交易价格,评估价)二者之中较高者作为计征基数

二手房契税和增值税怎么算

我们知道,二手房交易,必须要签订《商品房买卖合同》,其中一个非常重要的内容就是交易价格。

从理论上,这个价格可以随便定——1块钱可以、远超过市场价格也可以——本身合同就是双方自愿行为。自定交易价格,并不违法。

但是,可以自定价格,不意味着不对价格进行管控——毕竟,房产交易,涉及到税收问题、涉及到炒房嫌疑问题。

例如,父母把房子卖给子女,想着1元成交,既省了子女的钱,又少缴纳税费,何乐不为?这种情况,肯定要杜绝。

例如,之前限购政策出台之前炒房,就是几近疯狂的抬高成交价、快速多次成交过户,最终把房产抵押给银行,把钱拿到手大赚一笔。因此后来才出台了限购政策,重要目的之一就是为了防止这种炒房行为。

所以,从税收角度,就要设定一个计征的依据,这就有了开篇给出的结论:

  • 如果双方交易价格高于评估价(或者叫做“政府指导价”),那么,计征依据就是交易价格。依靠限购政策来防止炒房。
  • 如果双方交易价格低于评估价,就按照评估价计征,防止避税。

而现实中的多数情况下,评估价要低于房产市场价。

因此,从买方来讲,一般都倾向于用评估价成交——缴税最少。而从卖方来讲,肯定希望价格越高,收益越大。具体到实际,就要看双方协商价格、或者交易方式而定。这里就不展开了。

买二手房有很多的优点,其中一个最大的优点是,买过来后就,可以入住,不需要像购买期房那样,要等一年多才能接房,接房后才能装修。

二手房买过来前后2个月,你就可以装修;如果本身是装修的房子,那你产权过户后就可以入住,非常便捷和方便。

但是,购买二手房的税该怎么交纳呢?有时候还真搞不清楚。比如这里有位网友问,契税和增值税是按照那个价格来缴纳呢?

在回答这个问题的时候,你就要搞清楚什么是契税,什么是增值税,你才能知道交纳该怎么缴纳。

二手房契税和增值税怎么算

什么是契税

契税是指对契约征收的税,属于财产转移税,土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收。

契税的交纳有两个特点,一个是财产转移才征收的税;另一个是由财产承受人交纳。

具体到二手房的买卖,是由买家交纳的一种税,征收的标准是按照家庭购买的房产套数和购买的面积来计算税率。

家庭购买的第一套房,面积小于90平米,契税税率是1%,面积大于90平米,税率是1.5%;

家庭购买的第二套房,面积小于90平米,契税税率是1%,面积大于90平米,税率是2%;

家庭购买的第三套房,不管面积大小,税率都是3%。

契税的核定是由不动产登记中心税务窗口核定价格后,按照计税税率来计算应该交纳多少契税。

二手房契税和增值税怎么算

什么是增值税

增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税,由国家税务局负责征收,税收收入中50%为中央财政收入,50%为地方收入。

二手房是商品房,也是属于商品,因此,在交易的时候,如果满足交纳增值税的要求,也应该交纳增值税。

一般城市在产权满2年后,就免除增值税;有的城市要满5年,才可以免除增值税,这看你所在的城市是如何规定的。

增值税的税率一般计算是5.6%,由卖家支付。由不动产登记中心核定的价格作为交纳增值税的标准。

二手房契税和增值税怎么算

二手房交易的三个价格

在二手房的交易过程中,会有三个价格,成交价格、银行评估价格、产权交易价格。

成交价格:就是买卖双方签订买卖合同的价格,比如这套房业主卖的价格是150万,买卖双方在签订买卖合同的时候,就必须是150万,这就是成交价格。

银行评估价格:如果你购房要按揭贷款,银行不会根据买卖双方签订的合同价格来确定买家的贷款要求,银行会委托一家房地产评估公司对该房进行评估,根据评估公司评估的价格作为参考,来确定贷款人能够贷款多少。

比如说买卖双方签订的合同价格是150万,评估公司评估的价格可能是130万。银行就根据这130万的价格来确定贷款申请人的贷款金额。

产权交易价格:就是买卖双方在不动产登记中心进行产权交易的时候,税务窗口为了方便计算买卖双方交纳的税费,对该房确定一个计税价格,税费的计算以此为标准来计算。

比如这套房买卖双方签订的合同价格是150万,产权交易的时候,税务窗口核定的价格可能就是120万,这交纳各种税费的时候,就按照120万的标准来计算。

二手房契税和增值税怎么算

二手房契税和增值税按房价交还是评估价?

上面也分析了二手房交易当中的三个价格,买卖合同价格、银行评估价格和产权交易价格,你这里的问题是二手房的契税和增值税的问题,这两项税是在产权交易的时候才产生的税,因此,你这里问的应该是产权交易价格。

上面也说了,产权交易的价格是不动产登记中心税务窗口为了计算税费而确定的一个价格,税务窗口有自己的一套评估系统,对该进行价格评估。

这个评估有可能高于买卖成交价格,也可能低于买卖成交价格,但绝大多数时候,产权交易的价格是大大低于买卖成交价格。

因此,二手房契税和增值税既不是按照房价计算,也不是按照评估价格来计算,而是不动产登记中心税务窗口核定的产权交易价格来计算,也就是上面说的产权交易价格。

二手房契税和增值税怎么算

从上面的分析来看,

二手房的契税和增值税是按照不动产登记中心税务窗口核定的价格来计算。

这里的关键问题是,二手房的三个价格你要搞清楚,搞不清楚你这个问题也就无法搞清楚。

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