有遗嘱的房产不过户,一直居住可以吗?
发布时间:2021年3月10日 浏览量:0
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您好!对于已经是自己、或者指定由自己继承的房子,住着(即有居住权)只能说眼前问题不大,过户也并非一定必须。但是,从风险角度,强烈建议过户。

这里从三个方面详细解释一下,希望能够对题主做一个提示和建议。前提是遗嘱合法有效:

遗嘱的作用是什么?

按照我国现行《继承法》规定,遗嘱的作用,仅仅解决了未来谁是继承人的问题,不解决产权的问题。换句话说,有遗嘱,可以指定继承人,但是不办理过户,继承人是没有房产产权的,房子不属于继承人!

有遗嘱的房产不过户,一直居住可以吗?只要遗嘱合法有效,那么就可以“绕过”法定继承顺序人,由遗嘱中指定的继承人继承房产,无论未来是否存在争议纠纷。也就是说,明确指明了谁有继承权、谁没有继承权。

但是,如上所说,有了继承权,如果不办理过户,意味着指定的继承人没有房产的所有权,房产不是你的!

所以,绝大多数情况下,保险起见,在遗嘱开始生效之时起(即遗嘱订立人去世),尽快将继承权转化为产权,办理房产过户手续,把房子真正拿在自己手里,才是最踏实的做法。

这时候继承人可能会提到:既然已经指定好自己是继承人、没有别人的份儿了,办不办过户手续也无所谓吧?其实不然。这里面会存在若干风险。

不过户的风险有哪些?

风险(一):没有房产的处置权。

住着没问题,但是相当于“住在一个不属于自己的房子里”,只不过当前是没人争,仅此而已。

如果想对房产进行处置,例如出售、出租等,因为不是房产的所有人,所以是无权处置的。

虽然题主提到“住着”、可能不打算对房子进行处置。我们举个例子类比一下:

每个月到发工资的时候,公司说了:把账已经给你记好了,这是你这个月应得的。但是不发,先放着,反正肯定是你的。如果是这种情况,结果就是,你只有名义上的收入,没有实际把钱拿到手里。你会怎么处理?心里是否会踏实?

再举个例子:如果房产受到损失或变动(例如,拆迁、倒塌、损毁等),虽然是小概率,但是如果一旦发生,追索补偿会非常麻烦。道理很简单:补偿只会给到产权所有人。

所以,尽快把财产真正落到自己名下,是最安心和保险的做法。

风险(二):存在未来争议的可能。

我们说了,遗嘱可以指定继承人,只要是合法有效遗嘱,都会由指定继承人继承。

但是,在继承过程中,不能避免、或者剥夺其他继承人质疑的权利。换句话说,如果没有及时办理房产过户,其他合法继承人是完全可以提出质疑的,无论是对遗嘱的质疑还是对于继承份额的质疑。

这也是为什么,目前遗嘱仅仅解决了继承人的继承权问题,而解决不了产权问题的原因。

当房产真正过户完成之后,财产就真正变成自己的了,别人质疑纠纷的可能性会大大降低,能够解决很多继承人困扰、麻烦问题。

风险(三):存在财产最终落不到自己名下的风险。

有遗嘱的房产不过户,一直居住可以吗?不用刻意回避“意外”。

因为没有产权,如果出现意外,例如身故、失智、甚至是婚姻变化,都有可能导致:本来属于自己的财产,旁落人家。

举个例子:
如果出现意外身故,因为房子还不是自己的,那么财产就会由自己的后续继承人继承。如果自己再没有后续继承人,房子就可能按照法定继承来,最终就会发现,房子不属于自己了。

这种类似的情况现实中发生的不在少数。所以,拿到自己手里之后,无论是再订立遗嘱、还是按照法定继承,都能让房产在自己的继承人序列里面流转,起码跑不到“别处”。

如何通过遗嘱办理过户?

所以,强烈建议尽快办理房产过户。

那么如何办理呢?这跟遗嘱的形式、其他继承人是否有争议有关。主要有三种办理方式:

1.直接过户。

有遗嘱的房产不过户,一直居住可以吗?这是最简单直接的办理过户的方式。但是,目前还不通行。

所谓直接过户,就是拿着遗嘱去不动产登记中心直接把房产证的产权人变更掉。这其中,有几个现实的操作情况:

(1)如果是公证遗嘱,有些地方可以直接凭借公证遗嘱办理过户;如果是非公证遗嘱,绝大多数地方不行。

(2)需要所有法定继承人到场。

(3)办理继承的材料一样不落(具体材料后续阐述)。

我国现在已经取消继承强制公证的做法,但是因为各种原因吧,目前还不是主流办理方式。

2.继承权公证+房产过户。

适用于其他继承人对继承方案没有争议的情况。这是目前普遍的继承过户方式。

在所有继承人没有争议的情况下,所有继承人到公证处,办理一个《继承权公证》,需要提供如下四类材料:

  • 被继承人的死亡证明、继承人死亡证明(如果继承人中有过世的人)。
  • 与被继承人的亲属关系证明。
  • 房产证明(例如,房产证)。
  • 继承人身份证明(例如,身份证、户口簿等)。

办理继承权公证需要缴纳一定的公证费用,具体可以咨询当地公证处。拿到《继承权公证书》之后,继承人凭借这个,去不动产登记中心办理房产过户手续。

3.法院判决+房产过户。

适用于其他继承人对继承方案有争议的情况。

如果有争议、经过调解无法达成一致的话,就要走诉讼过程,通过法院判决的方式。法院最终会出具一个《法院判决书》,裁定最终继承人。

继承人凭借这个判决书,再到不动产登记中心办理房产过户。

还有其他确定继承权的方式,例如通过人民调解委员会调解。这里不详细介绍了。

因此,及时办理过户很重要。可能在办理继承的时候比较麻烦,但是还是那句话:早麻烦,总比晚麻烦好一些。把事情做在前头,能大大降低后期的不必要的麻烦和风险。

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