买小产权房有保障吗
发布时间:2021年3月10日 浏览量:0
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小产权房指在农村集体土地上建设的房子,部分有绿本(房屋使用权证),但绝大部分仅仅是个《房屋转让协议》,但是这个协议本身就不受法律保护。国土部曾多次表示,小产权房屋属于违法建筑,不得确权登记下发产权证书。那么买小产权房有保障吗?

买小产权房有保障吗?

没有保障,风险非常大。小产权房最大风险是无产权,国家不认可,从目前政府表态来看,也不会在未来给予产权。自住算是一个选择,但要慎重。

买小产权房有保障吗小产权有以下较大风险:

1、无法办法合法的房产证,孩子也不会有学位积分;

2、银行不认可,不给贷款,也不能抵押。

3、你与房东的买卖不受法律保护;

4、房屋建筑时不受政府和消防监管,房子质量可能问题,你的用水用电都很难得到合法的接口。一旦房子质量有纠纷,购房者只能自吐苦果,无法维权。

5、转手困难,流通性差。

6、因为你没有产权证,国家要拆迁时,你根本无法获得合法权益。如果因违建强拆,购房者不会得到任何的补偿。

买小产权房有保障吗

目前小产权房关系到大量百姓利益,这也导致了部分人觉得“政府不也敢大规模强拆”的原因,而这种理解又进一步放大了小产权房的交易。

很显然,一个理智的政府不会全部拆掉小产权房,但是它会拆掉严重违规的小产权房。你能保证你的房子不是其中一个吗?从目前来看,村委集资建的小产权相比农民自己建的风险要相对小些,我说的是相对小,不是没有风险。

买小产权房有保障吗

小产权房子未来的也很难有好的出路,政府有可能默认现状,不拆不认可产权,严控新的小产权房建设 。也有人分析,国家目前在大力发展租房,后期有部分小产权可能会参与政府统一管理,提供一个平台,让小产权房变身为安居房或者租住房,但政府不会给这类房下发产权证。

买小产权房有保障吗

首先我们旗帜鲜明的说清楚,买小产权房没有保障,这个丝毫不含糊,不容置疑。现实中也有极少数人在买小产权房,可以买吗?他们为何买?她们如何买的?

一.那么什么是小产权房?

小产权房是民间的一种约定成俗的叫法,并不是一个严谨的官方词汇,在我国房地产相关法律、法规没有这个名词。

小产权房主要指两类:

一:经过国家相关政府部门的土地、规划、建设环节审批,建设在农村集体建设用地上的城中村改造房,有证也叫宅基地,产权登记在个人名下。

有的是合法建设,但是产权登记在集体名下,属于集体的物业,但是由村民个人居住使用,也有的是回迁房;

有的则是企业的集体集资房,建在企业的土地上,房产证会写集体产权占据多少比例,个人产权占据多少比例,只要企业同意,可以在企业改名字,受到企业保护,但是不受国家保护。

二:未经任何国家相关部门和环节审批,建设在租用土地或非法侵占的土地上的房屋,你可以理解为这是一套完全没有合法证件的违建房。

二.房产归属以登记为准

我国法律规定房产的归属以登记为准,房子登记在谁的名下,这套房子就是谁的

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

买小产权房有保障吗现实中,我们会遇到很多涉及房产归属的协议,比如离婚协议,继承公证(公证遗嘱书),房产买卖合同,赠与公证约定房产的分配,只要尚未到不动产交易登记中心办理相关的物业登记,就不能说这套房子已经是自己名下了。

所以购买小产权房无法登记在你的名下, 自然就无法认证房产归属了!权益无法得到保障。

不动产登记需要交税,你愿意免税不登记吗?

办理不动产的转移登记,需要交税,按照不同的房子,交易情况,税费是不同的,通常需要数万,十几万,甚至几十万的税费,你见过房子可以过户的前提下,买家告诉业主为了节省很多税费,房子不去办理过户手续吗?

我相信这样子的买家是不存在的,当然为了节省增值税(需要等满2年),个税(等满五年唯一),契税(等买家首套)等税费,有的买家会等房产证满二年或者满五年才交易,适当延迟过户时间,在风险可控前提下是存在的。

三.谁可以合法购买小产权房?

如果是合法报建的小产权房有房产证,也叫做宅基地,那么本村村民是可以买卖的,小产权仅限于本村户口的人购买。本村村民仅限于当前户口在本村,如果户口已经迁移出去,也是丧失了买房资格的(比如女儿外嫁或者上大学迁出户口,或者入伍,移民注销户口)。

为何不让村外的人购买?

相信这与王朝周期律有关,为了保障农民利益,让农民有土地可以休养生息,防止土地被兼并,造成失地农民生活困顿,所以我国不允许村外的人购买土地以及土地上面的房屋。买小产权房有保障吗

四.小产权房的缺陷到底有哪些?

1.无证无法证明权属:

上面说了,有的小产权房完全是违建,没有任何证件的,有的则是虽然有证,但是证件不登记在你的名下,故而对于买房人来说,房子并不能算是本人名下的房产。

2.小产权房质量差

小产权房的建设通常都是小包工头建设的,建设团队显然无法与正规的商品房建设团队相比,而且缺乏监督,尤其为了赚快钱,建设质量其实是无法比拟的。建筑年限稍长,容易就可能比较破旧,甚至出现裂缝等影响居住体验,也会较快进入危房导致无法入住。

3.无金融属性

由于小产权房没有产权,无法交易,故而肯定无法申请任何银行的抵押贷款的,故而不可能因此申请到房贷的,必须全款购买,后续也无法申请抵押贷款,这个和商品房不同。商品房可以按照国家政策申请房贷或者消费贷,经营贷,最多可以申请到房产价值的70%,甚至更高。

有的出售小产权房会让买家申请信用贷,务必要注意,信用贷总体上额度不高,利率很高,借款年限不长,所以还款压力会很大的,务必要注意慎重申请信用贷。这个本质上与房子无关的,不能说是这套房的金融属性,购买小产权房通常情况下也不会增加买家的信用贷款额度。

没有金融属性意味着没有金融杠杆,升值幅度有限。

4.拆迁风险,完全无保障

由于小产权的建设可能没有得到有关部门的认可就建起来了,故而拆迁的时候,有可能得不到丝毫的拆迁补偿,即便有证,拆迁补偿也是给原业主的,不会给购买人,故而风险很大。

5.小心破限购,返租等概念的房子

一套房子有多种权限,主要有所有权,使用权,收益权,所有权和使用权是可以分离的(出租),很多小产权房的出售都会宣传为公寓,可以破解限购政策。另外有的投资性质的,也会用返租的概念,这个更加要小心。

五.小产权房的优点有哪些?(为什么仍然有人在购买小产权房?)

基于此,非村民购买小产权房一定是非法行为,是无法得到法律保护的,我们坚决反对大家购买小产权房,态度非常明确。可是我们又经常遇到有人推荐小产权房,甚至有的人明知道风险,也有少数人在购买小产权房,这又是为何?

1.价格便宜

举个例子,东莞厚街万达公馆二手挂牌均价23000元/㎡,而就在不远处的小产权房世纪公园均价却仅为5500元/㎡,为厚街万达公馆的四分之一。(数据来源:东莞房姐)

买小产权房有保障吗(来自安居客)

从通常的小产权房与周边的商品房来分析价格差距,通常来说小产权房的价格在商品房的1/4到2/3之间,换句话来说全款购买小产权房的钱只能用于商品房的首付款,这个价格差距还是非常有吸引力的。

买小产权房有保障吗

2.商品房也存在无证交易

我们也经常遇到一些客户购买尚未出房产证商品房,比较常见的是一手业主购买了商品房,因为一手楼出证比较慢,遇到业主本人的一些情况,有可能在尚未出证的时候就出售,这种房子也比周边已经出证的房产价格明显低一些,也有人购买的。当然相比小产权房,这种房子通常过一些时间可以过户到本人名下的,但是毕竟当前尚未过户,暂时也无法过户,所以风险其实也是存在的,交易不受保护。

3.由于限购没有资格购买商品房

房价不断高企,为了解决自己的住宿问题,有一套房子可以承载自己的都市梦想,很多人在买不起商品房或者没有资格购买商品房(当前多数城市有限购政策)的前提下,眼光转向了价格优势明显的小产权房。

六.买小产权房有保障吗?

购买小产权房的人还有哪些考虑呢?我们换一个思路来考虑,你想要什么保障?

1.无法剥夺的产权证明!

大家都知道,购买正规合法的商品房,可以到不动产交易登记中心办理交易过户手续,拿到了登记在本人名下的房产,国家就会保护本人的私有财产(神圣不可侵犯,非常自傲,我有房了!)。

2.商品房本质上也不是永久性的保障?

任何一套房子都存在房屋寿命问题,想象一下,你购买了一套老房子,属于商品房登记在你的名下,楼龄可能比你的年龄还大,再过几十年,房屋逐渐破败,有可能成为了危房无法居住,甚至自然倒塌,房子灭失了,房子还属于你的吗?当然不是了!

另外我们的商品房执行的是土地出让金70年政策,虽然当前确实很少有到期的,不过慢慢的早期的房子也会进入土地出让金时间到期的问题。

所以即便购买一套合法合规的商品房,我们其实也购买了所有权(产权),但是这个产权也会自然失去的,不可抗拒,也可以理解为我们购买的所有权本质上也是购买了几十年,上百年的使用权(得到法律保护,不受侵害)。

3.购买小产权房其实核心是一次性支付了一笔多年的租金

如果小产权房是有房产证的,那么从租赁角度来说,不超过20年的租约是得到保护的,我们可以理解为,购买小产权房,其实是购买一笔长期的租约,相比通常的租约是按月按季度,按半年,或者按年支付租金,这是一笔多年的租金提前预付了。小产权房的业主有义务保护你的租约,如果提前违约,需要支付一笔违约金。即便小产权房在本村村民之间转让了产权,按照买卖不破租赁,租约也是得到保护的。

如果小产权房本身是违建,那么所谓的业主本身也是朝不保夕,自然无法顾及你的利益了,一旦出事,估计跑的比兔子还快,想退钱,那就难了。非法物业的租赁权(使用权)也是无法

七.有的小产权房有产权证,啥意思

这个是否有证,其实真的与你无关。

有的小产权房是合法报建的,确实有证,但是这个证是他人的名字,有证的小产权房也会比无证的便宜一些。

有的房子则是违建,完全无证的。

有一些小产权房其实提供的是自制使用权证,或者其他五花八门自制的证件,完全是蒙人的,得不到国家的认可。

八.小产权房可以再次转让吗?

既然你的购买是非法的,得不到保障的,自然你也无法出售了,我们呼吁不要购买小产权房,所以购买小产权房的受众面是很小的。

不过既然你购买有价格优势,相信你出售的时候相比将来周边的商品房依然有价格优势,所以在一定程度上,也会有人购买的,理由基本上和你购买的道理是一样的。

转让小产权房会有盈利吗?相比商品房有银行贷款的杠杆作用,小产权房的收益比例一定会低一些的!如果周边的商品房升值了,你的小产权房价格也会随之升值的。也一样可以类似商品房那样子住了几年,还加价卖出去了。当然最近一段时间商品房价格稳定,小产权房价格也一样比较平稳的。

如果说你拥有该房子的使用权,你转让的其实也是使用权,在周边商品房租金没有提升的前提下,小产权房的升值空间有限。

说到物业升值再次转让,务必要注意被原业主毁约收回买小产权房有保障吗

一旦原业主要求收回有的可以退还原购房款(略略还有点补偿权作利息,不过通常很少),也有很多会找各种借口强硬收回,原房款都未必退还,可以说血本无归。

九.小产权房如何交易?

1.务必到管理处,或者村委签约

这种签约也谈不上对你的保护,因为交易既然是非法无效的,不过多一个见证人,自然多一点点的保障。

2.公证有效吗?

至于有的人说能否去公证处做公证,能否让律师见证,原理基本上一样的,无法彻底保护你的利益,但是多一点点的保障(见证人)。

3.记得让家人签字。

如果有房产证的,建议让产权人的家人(妻子,子女,父母)等也签字。将来家人以不知道为由夺回房产,你自然多了一个说辞了。

4.记得约定补偿

写清楚如果有拆迁或者无法继续居住,酌情退还有关的资金,业主如果拿到了拆迁补偿,则可以要求对补偿金分成。

5.合同如何签:

买卖

有的小产权会签署买卖合同,当然了,上面已经分析了,这个是无效的

使用权转让

这个其实就是出租,如果小产权房是合法建设的,那么使用权(出租)的转让也是有效的,如果房子本身是违建,使用权的转让其实也是无效的。

共建

也有很多小产权房,在建成之前采用共建的商业模式签约,业主出土地资源,你出建设资金,建成后房子的其中几层给你使用,有的约定使用时间,有的则约定其中部分房间永久性归你使用。这个模式务必要注意,建设资金支付了,最后干脆连房子都未建成,损失可能会更多,当然一旦建成入住,成本显然比上述的会低一些。

十.拆迁有补偿吗?

通常来说,即便是违建,征地式拆迁会有一定的补偿,如果是拆违式拆迁,自然不会有任何补偿的。当前各地拆违的力度很大,存在部分买家刚买了房子装修完毕,房子就被强拆了,简直欲哭无泪,非常的崩溃。有证的小产权房拆迁肯定会有补偿,而且额度会较高一些,有证的小产权房不会随便被拆迁的。买小产权房有保障吗

十一.小产权房会转正吗?

传闻小产权房转正的新闻其实蛮多的,但是站在当前的政策下,转正的概率很低,至少短期内不会转正的,基本上属于中介或者其他利益相关者蓄意误导性质的新闻传播,无法得到官方的确认。

十二.哪些小产权可以购买?

1.同一个村集体内部转让。

这个肯定是合法合规的,到房子所在的村委,乡政府等有关部门办理登记手续即可得到认可和保护。

2.法不责众

如果小产权房成行成市,已经形成规模了,拆迁难度就很大了,毕竟涉及太多的利益。

3.看规划

购买之前最好上规划局有关网站打听一下该区域的规划,如果已经有规划(或者潜在的规划),那么房子被拆迁的概率自然就大大的增加了。

4.得到同意

如果你购买可以得到特许,有关部门允许你的交易,自然也是可以的了,不过好难啊

综合以上分析:

1我们强烈建议不要购买小产权房

2如果你将购买小产权房视同租赁,一样没有产权保障,也可以酌情考虑的

3如果可以居住该小产权房足够长的时间,那么也是值得的。提前支付租金住满期望的期限,也算是合理的。

4购买小产权房最大风险是拆迁或者被业主强制收回,血本无归。

你会购买小产权房吗?你周边有人买了小产权房吗?他们过得如何?

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